引吭|中原程澐:下半年市场稳字当头 未来二三线城市仍有机会

行业动态腾讯房产2019-07-30 09:58

编者按:

峥嵘70年,与国同行,与国同运。

70年来,历经几代人的艰苦奋斗,迎来了我们今天空前繁华的现代都市;70年来,一大批具有卓越见识的企业,与时代共成长,通过艰苦奋斗取得了卓越的成就。

鉴于此,值新中国成立70周年国庆日到来之际,由腾讯新闻、腾讯房产特别推出“国力全开·幸福中国”系列报道。旨在通过系列人物报道,从“我们”的视角,窥探正发生的变化,记录中国房地产行业的伟大变迁。

本期访谈主人公为中原集团研究董事程澐,她将从楼市走势、未来城市发展等方面进行解读。

(腾讯房产 陈梦琴 发自北京)

从开封撤回“取消限售”文件,到苏州限售再次加码、呼和浩特开展中介机构自查和整改,7月,楼市调控政策再现密集之势。而在融资层面,监管层已将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。

系列动作背后的逻辑是“房住不炒”,此种背景之下,下半年楼市会如何走?中原集团研究董事程澐在接受腾讯房产采访时预测,今年的主基调仍是稳定发展、稳定预期,“下半年市场可能会冷一冷,但随着经济长远发展,二三线城市还有一定的发展机会。”

上半年楼市呈现什么特征?

“房地产市场回暖是局部的、暂时的”

在经过两年的深度调整,核心城市房地产市场在今年上半年迎来了一波暖潮。数据显示,京津冀、长三角、珠三角监测城市销售额增速分别为79%、18%和21%。一线城市销售额增速达57.8%,其中北京、上海贡献最多,二线城市增长7.7%,武汉、南宁、郑州、成都贡献较多。

程澐对此表示,上半年市场中种种迹象表明好像春天又来了,但其实是局部的、暂时的。“房地产市场发展最根本的就是一座城市的基本面所支撑,离开这个基本面,发展是不可持续的。”

她进一步分析道,市场经过深度调整,积蓄了很多需求,“那些成交较好的城市,如果有人口及需求的支撑,供求关系相对合理,那么回暖则是可持续的;而那些因为受投资影响而火热的,则可能会有些虚火。”中原地产的数据显示,有个别城市从6月中旬开始,开始有小的调整,认购率在下降。

对于一线城市的二手房市场表现,程澐表示可划分为两个等级,上海与北京高峰期能达到每月2万套的成交额,深圳与广州则在5000至1万套之间,“四个城市的共同特点就是成交量上来了,而二手房占比较高的是上海与深圳,其中,上海二手房交易占比能达到75%以上;北京与广州新房供应多些,二手房表现相对弱一点。”

从价格层面判断,中原地产的两个指标预期,业主报价指数与二手门店经理人指数。程澐表示,业主报价指数显示上海、深圳报价在上升,但经理人指数显示,对后市的判断,深圳与上海较为平稳。

下半年楼市走势如何?

“相比去年持平或略有下降”

对于下半年楼市的判断,程澐表达得简要明了。她说,受政策影响,今年整体的表现会与2018年持平,或略有下降。有数据显示,从今年4月开始,房地产调控政策再次收紧,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。

程澐继续分析道,一线、二线、三四线城市表现是不同的,其中,受前两年深度调整影响,今年一线城市表现会比较好;自2017年推出的人才政策,核心二线城市表现也会不错,有需求支撑;而受棚改计划调整的影响,三线城市表现会比较平和,“前两年三四线城市表现很好,尤其是去年,成交量占全国市场的80%。”

程澐指出,从上半年数据监测看,三线城市成交量同比有所缩减,四线城市相对还好。

融资收紧会带来什么影响?

“对市场来说,可能是降温的信号”

作为资金密集型行业,现金流堪称房地产企业命脉。从2018年开始至今,房地产融资政策一步步在收紧,今年5月,银保监会发布通知,银行、信托必须严格执行房地产宏观调控政策;6月,银保监会主席郭树清表示,要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源;7月,监管层已将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。

在程澐看来,境外债等政策收紧或与近期土地市场表现活跃有直接关系。有数据显示,一线、二线、都市圈三线和非都市圈三线的土拍溢价率分别从2018年四季度的6%、7%、7%、12%上升至二季度的20%、22%、26%、22%,其中二季度抬升尤为突出。

土地市场是整个房地产市场的风向标。程澐认为,土地市场火热会带动大家对房地产市场预期的乐观,“预期形成,市场可能有比较大的波动,这与宏观调控的基调相违背的,今年主基调还是稳定发展,稳定预期。”

程澐表示,融资政策收紧,能够促进企业变得更理性拿地,越是经历过危机的企业,越会更谨慎,反而对于销售较好、资金充足的部分企业,程澐提醒到,“不要盲目跟进,要判断企业的运营状况,及地块所在城市发展是否适合进入。”

对市场的影响,程澐认为可能是一个降温的信号,“下半年可能会冷一冷,但随着经济长远发展,二三线城市还有发展机会。”

今年是建国70周年,中原地产于1998年进入大陆,成立了中原中国,可以说与中国房地产市场同步发展,见证了房地产市场的起起伏伏。程澐表示,中介是一个提供房地产交易服务的服务商,希望未来的城市能够更人性化、更多元化,城市服务能够更安全与多元,满足不同消费者的需求。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论